开发商自留房产怎么办理 ,小区业委会成立需要哪些流程
了解物业的基本情况
召开业主大会是非常不容易的，业主大会后，选举产生了小区业主委员会，各委员也进行了分工，于是，很多小区业委会在成立后，为了借业主大会的成功，就想大显身手，并想着解决许多的问题，或者就要回应一些对物业不满意的业主，准备解聘原物业公司，要重新选聘新的物业了。但是，从我们的经验看，这些都是不对的，弄不好，还会引发许多新的矛盾，并进而造成了业委会的快速解体、散架，这不是危言耸听，是有很多实实在在的例子的。
那么小区业委会成立后，应该先做些什么事情呢？总结下来，主要先做好三方面的工作。
业委会、物业、开发商三方首次碰头会。
之一，当然是对业主啦。有人肯定会说，怎么会是先做业主的事呢？也有人会说，就是要先为业主 *** ，为业主谋取利益。其实，这些都是不对的。
对业主，主要是要建立两群（微信群、 *** 群），并引导教育业主进行实名制。之后，共同利用牌板、公示栏等空间，首先要教育和引导业主，在小区的众多事务中，一定要能分得清哪些是属于开发商的事，哪些是属于物业的事，哪些是属于业主自己的事，哪些又是属于 *** 相关部门如房管局、国土局等部门的事。而哪些事呢，至少在目前来看，是好像哪个部门都可以不管，又似乎是哪个部门都应该管，但却是哪个部门都不愿意管的事。
刚开始，可能很多业委会委员都不知道哪些事属于哪家的事。是要经过很长一段时间后才能明白的。因此，这些事并不是小事，却是最基础的事，必须要做好，而且要长期坚持下去。
比如，家里的门窗坏了，很多人可能就认为应该是物管的事。但是物管却说是业主的事。这些都要分得清。很多人会觉得，业委会就要维护业主的利益，要尽量把本应是业主自己的事往物管身上推，其实是不对的。我们的理念是：要维护业主正当的、合法的、合理的权益，但也要维护物管的正当利益。就是说，业委会要占在理性客观的角度来开展工作，而不能偏袒哪一方。
三方查看供水设施
第二就是要做开发商的事。主要请开发商介绍整个小区的基本情况，综合情况，房屋现状，并要开发商引导下实看小区边界、四至界限、公共用房、重要的设施设备位置、运行状况等等。同时，也要求开发商提供一些相关的资料，并请开发商介绍现今物管的基本情况、物业合同等等。因为业委会成立之前的物业公司，要么是开发商聘请的前期物管，要么是开发商自己组建的物业公司。
了解地下室平面及紧急出入口通道
这里特别是注意的是：跟开发商会谈的时候，切不可表露出要跟开发商对着干的态势，一副绰绰逼人的样子。如果这样，那后期的工作就很难开展。而要充分表达出成立业委会的目的和初衷，是尽可能的让业主、物业、开发商共同努力，协调一致，把小区建设成为一个各方都满意的平安和谐美丽小区。
这里要特别提醒的是，由于业委会委员大都是利用业余时间来为小区服务的，而且并不都是专业人员，因此，许多的专业知识并不掌握，也不了解。即使稍微了解一些，也是一知半解。在这样的情况下，有的开发商会利用这一空档期，提出把所有资料都移交业委会。这个时候，业委会切不可就全部接手。因为或多或少，很多开发商都会有很多的遗留问题，在自己不懂或者不十分了解的情况下，可以要求开发商一步一步的移交相关资料，先把一些自己比较了解的、熟悉的资料移交过来，在研究了一段时间，掌握了后，再移交另外的某一方面。可以分期分批的移交，以利于业委会各委员消化吸收。还有的是，如果开发商遗留问题太多，新业委会一股脑地全部接收资料的话，可能后期开发商就会推诿说，都移交业委会了，不属于开发商的事了。
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在做了开发商的事后，第三就是要做物业的事了。这里是指消化吸收了开发商移交的相关资料后。
物管的事，这里说的是要充分掌握物管方的相关基本情况，比如物业在小区里究竟有多少个岗位，每个岗位的职责是什么？每个岗位分几班？总共的物业人员包括管理员、收费员、保安、保洁、绿化、水电等等，究竟需要多少人才合理。
掌握了物管人员的岗位、职责、人员等等后，就要掌握物管从开发商那里得到的小区的综合基本情况是否齐全，还差着哪些资料、信息等等。比如：小区的面积、总户型、户数，未售房数、已售未接房数、接房未装修数、装修未入住数、入住数等等。再比如：小区的公共房屋、公共活动室中哪些属于全体业主的，哪些属于开发商自用、自留的。小区里重要的设施设备的分布、功能、相关技术资料是否保存完好等等。说实在话，仅掌握这些信息，就要花好几个月的时间才会慢慢熟悉的。
在掌握了这些情况后，就要跟物管开一个座谈会，并且需要物管的全体人员尽量到会，一是介绍业委会成员及分工，二是听取物管及物业各个岗位的意见、看法，哪些方面存在问题，需要如何解决、解决的困难在哪些方面等等。
在掌握了物管的资料、听了物管人员的各种情况介绍后，相信很多业委会委员会有一个更加理性客观的看法，而且很多人会有感受：原来情况并不都如业主零零散散所反映的那样。
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在上述三方面的事都做了后，就要找个时间，选个地点，在选择部分业主代表参加的情况下，并尽可能请房管部门和社区人员到场，开一次三方碰头会。会上尽量要由业委会主导，主面介绍业委会各委员及分工，业委会的工作思路及发展方向等，把它开成一个气氛融洽的会议。同时，也请开发商和物管提提要求，希望业委会能配合做好哪些方面的工作。之后，就可以向开发商和物管提出，为了便于开展工作，向业主解惑释疑，请他们协助在小区内找一块场地，作为业委会办公室和会议室。
事实上，很多业委会是没有办公室的，由于没有办公室、会议室，很多业委会成立后形同虚设。时间长了，就得不到业主的信任。
三方会面的会有几个细节要注意。一是业主代表的选择不能过于态度偏激，二是要安排做好会议签到和会议记录。之一次三方会谈主要是在房管部门及社区干部见证下的一次互相认识、介绍的会议。首次三方会谈后，要把会议简报向业主公告。
三方碰头会后，就要三方一起查看小区的重要设施设备等等。
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说实在话，上述的这些事，如果小区大一些，或者是有重要设施设备的高层电梯房，是要好几个月才能完成的。很多的事情，要慢慢的一步一步来，不能一蹴而就。更多分享，请关注锐眼说小区，如果你也很关注你的小区，并且还没有成立业委会，那么，也请你将它转发给你小区的邻居们，让他们也了解了解这些情况。
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